Trollåsen senter

SPENNENDE PLANER: Her blir det et torg og et nytt helsesenter like ved, sier Kristin Tonga. Foto: Yana Stubberudlien
SPENNENDE PLANER: Her blir det et torg og et nytt helsesenter like ved, sier Kristin Tonga. Foto: Yana Stubberudlien

Planer om nytt helsesenter og boliger på Trollåsen senter

Trollåsen senter kan bli utvidet med et nytt helsesenter med et apotek samt et nytt torg med en dagligvarebutikk og 18 leiligheter.

Publisert Sist oppdatert
KARTUTSNITT: Kartet viser det aktuelle planområdet på Trollåsen.
KARTUTSNITT: Kartet viser det aktuelle planområdet på Trollåsen.

– Vi er klare til å sette i gang med bygging av helsehuset med en gang planforslaget er godkjent av kommunen og byggetillatelsen er på plass (red. anm.: Les om fremdriftsplanen i faktaboksen). Går alt etter planen, kan legene og de andre flytte inn i nybygget ett til halvannet år etter dette, sier Kristin Tonga, som representerer grunneieren og utbyggeren, Mastemyr Eiendom AS.

Oppegård Avis har tidligere skrevet at helsevirksomhetene på Trollåsen senter ikke har tilfredsstillende lokaler i de to eksisterende bygningene. Mastemyr Eiendom AS har i flere år jobbet med en plan om å utvide Trollåsen senter med et nytt helsehus, men nå er prosjektet utvidet med boliger.

Behov for omregulering

Oppegård Avis har tidligere skrevet at Fylkesmannen satte en stopper for det forrige planforslaget, som ble sendt inn tidligere i år, etter én naboklage.

I avslaget, som ikke kunne påklages videre, stod det at om lag halvparten av nybygget var tegnet utenfor byggegrensen, nærmere grensen mot naboen.

«Selv om utsikt og sol ikke vil bli vesentlig berørt, vil taket på nybygget være på omtrent samme høyde som laveste punkt i hagene. Det vil ha en viss betydning for opplevelsen av skjerming på eiendommene. Videre vil tiltaket, slik det er foreslått, medføre støy fra ventilasjon og vedlikehold på eiendommene», stod det i avslaget.

Avslaget fra Fylkesmannen førte til at utbyggeren måtte omregulere eiendommen på nytt.

Fremdriftsplan:

  • Varsel om oppstart: 3. september 2020.
  • Høringsfrist: 19. oktober 2020.
  • Dialogmøte.
  • Innsendelse av planforslag: Vinter 2020/2021.
  • Førstegangsbehandling av planforslag: Vår 2021.
  • Offentlig ettersyn: Vår 2021.
  • Andregangsbehandling av planforslag og vedtak av reguleringsplan: Sommer 2021.
– FANTASTISKE NYHETER: – Det er fantastiske nyheter. Det er absolutt på tide at det skjer noe her på Trollåsen. Vi trenger et nytt og fint senter, sier Elisabeth Norderhaug (54) fra Kolbotn. Foto: Yana Stubberudlien
– FANTASTISKE NYHETER: – Det er fantastiske nyheter. Det er absolutt på tide at det skjer noe her på Trollåsen. Vi trenger et nytt og fint senter, sier Elisabeth Norderhaug (54) fra Kolbotn. Foto: Yana Stubberudlien

To byggetrinn

ARCHUS arkitekter AS har nå satt i gang med omreguleringen. Selve prosjektet er nå foreslått realisert i to byggetrinn.

Illustrasjonsplanen nedenfor viser hvordan planområdet kan se ut ved full utbygging, med et nytt helsehus og et torg, og en ny boligblokk med en dagligvarebutikk (Kiwi) i første etasje.

Etter full utbygging vil butikken bli på omtrent samme størrelse som i dag, ifølge de innsendte dokumentene.

Byggetrinn én innebærer sidebygningen rives- Den ligger bak Kiwi-bygget og rommer Trollåsen legesenter og tannlegesenter. I neste byggetrinn skal Kiwi-bygget rives.

SLIK KAN DET SE UT: Illustrasjonsplanen viser Trollåsen senter ved full utbygging. Illustrasjonsplan: ARCHUS arkitekter
SLIK KAN DET SE UT: Illustrasjonsplanen viser Trollåsen senter ved full utbygging. Illustrasjonsplan: ARCHUS arkitekter

– Kommunen ønsker å beholde muligheten for gang- og sykkelvei langs Trollåsveien slik det er regulert i områdereguleringen for Mastemyr. Noe av det regulerte veiarealet kan om mulig tilbakeføres til Trollåsen lokalsenter, sier Tonga.

Nytt helsehus og torg som første byggetrinn

FRA TRE TIL FIRE ETASJER: Illustrasjonen fra det forrige planforslaget viser hvordan det nye helsehuset kan se ut, men det tekniske rommet, som tidligere lå på taket over de tre etasjene, er nå integrert i den fjerde etasjen, og kafeen er ikke en del av planforslaget lenger. Illustrasjon: ARCHUS arkitekter
FRA TRE TIL FIRE ETASJER: Illustrasjonen fra det forrige planforslaget viser hvordan det nye helsehuset kan se ut, men det tekniske rommet, som tidligere lå på taket over de tre etasjene, er nå integrert i den fjerde etasjen, og kafeen er ikke en del av planforslaget lenger. Illustrasjon: ARCHUS arkitekter

Det første byggetrinnet skal handle om bygging av det nye helsesenteret, som foreslås oppført i fire etasjer sør for dagens Kiwi-bygg. Helsehuset planlegges med et apotek i første etasje.

Øverste gesims i nybygget ligger like høyt som i det tidligere prosjektet fra 2018 da helsehuset ble foreslått med tre etasjer, men det tekniske rommet, som tidligere lå på taket over de tre etasjene, er nå integrert i den fjerde etasjen.

– Med fire etasjer blir det plass til alle helsevirksomheter i nybygget, og med ventilasjonen innebygget blir det også mindre støy, sier Kristin Tonga.

Hun sier at helsesenteret bygges for å gi et rasjonelt tilbud til helsepersonellet som jobber på senteret i dag.

Fra to til fem leger

Tonga påpeker også at Trollåsen legesenter ble bygd for to leger, mens virksomheten i dag drives av fem leger.

– Det nye helsehuset vil gi befolkningen i nærområdet et bedre helsetilbud enn den har i dag ved at legesenteret kan utvides med tilstrekkelig areal for de fem legene, og ved at legetjenesten, som også inkluderer hudleger, blir samlokalisert med tannhelsetjeneste, fysioterapi, apotek og de andre helsetjenestene.

Har ikke plass til kafé

I planinitiativet fra mars 2020 var det også planlagt en kafé i helsesenterets første etasje, men dette utgår i det nye planforslaget på grunn av plassmangel.

– Hvis vi river sidebygningen, må leietagerne som skulle inn der, flytte til det nye helsesenteret, og da blir det ikke plass til en kafé der, forklarer Tonga.

Kiwi får hele hovedbygget

– Hvilke endringer har dere gjort siden sist?

– Mulighetsstudien viser at det ikke finnes en bedre plassering av helsehuset enn området sørvest for Kiwi-bygget. Helsesenteret er nå skissert flyttet lenger mot Trollåsveien, men den endelige plasseringen må bli en avveining mellom ønsket om å bevare mest mulig vegetasjon og dimensjoneringen av torget, sier Tonga.

Videre sier hun at når dagens hovedbygg med KIWI blir fraflyttet av de andre leietakerne, vil KIWI overta hele denne bygningen og får en vesentlig større butikk. Inngangen til Kiwi-butikken skal da flyttes til hjørnet mot nord.

KIWI SKAL UTVIDES I FØRSTE BYGGETRINN: KIWI overtar hele hovedbygget etter at helsehuset er ferdig bygget. Senere skal butikken flytte til første etasje i nybygget med 18 boliger.
KIWI SKAL UTVIDES I FØRSTE BYGGETRINN: KIWI overtar hele hovedbygget etter at helsehuset er ferdig bygget. Senere skal butikken flytte til første etasje i nybygget med 18 boliger.

Kiwi-bygget skal rives i neste byggetrinn

Utbyggerne har som forutsetning at det nye helsesenteret skal kunne bygges mens dagens KIWI-bygg blir stående i første byggetrinn, men at sidebygget skal rives etter at det nye helsesenteret står ferdig.

I første byggetrinn inngår også et nytt torg, som skal anlegges mellom det nye helsebygget og dagens KIWI-bygg.

Det foreslås også å lage en ny gangvei, som vil være en direkte forbindelse fra torget til bussholdeplassen. Gangveien, som skal anlegges langs fasaden av KIWI-bygg, skal være atskilt fra kjørebanen.

HER SKAL DET BYGGES ET TORG: Sidebygningen med legesenteret og tannlegesenteret skal rives etter at det nye helsesenteret er på plass. Det skal etableres et torg mellom det nye helsesenteret og dagens hovedbygg med Kiwi-butikken.
HER SKAL DET BYGGES ET TORG: Sidebygningen med legesenteret og tannlegesenteret skal rives etter at det nye helsesenteret er på plass. Det skal etableres et torg mellom det nye helsesenteret og dagens hovedbygg med Kiwi-butikken.

18 leiligheter og Kiwi-butikk

Byggetrinn to med et nybygg på fire etasjer er også skissert i dette planforslaget, men dette er lenger fram i tid, ifølge utbyggeren.

– Det er foreslått at dagligvarebutikken (KIWI) flytter inn i nybyggets første etasje. Over butikken, i bakkant (mot øst), er det planlagt en boliglamell i tre etasjer med til sammen 18 leiligheter i variert størrelse. Det er også planlagt en parkeringskjeller under dette bygget. Plassen mot barnehagen vil da bli utarbeidet som et felles uteoppholdsareal, sier Tonga.

BYGGETRINN TO: Her skal det bygges 18 leiligeter.
BYGGETRINN TO: Her skal det bygges 18 leiligeter.

Får tilstrekkelig sol

Atkomsten til boligene er lagt på østsiden, sammen med det felles uteoppholdsarealet. Foreløpige solstudier viser at boligene ikke skyggelegger barnehagens lekearealer i barnehagens åpningstider, og boligenes uteoppholdsareal får tilstrekkelig sol i den perioden som kommuneplanen angir som kritisk, ifølge mulighetsstudien.

Nedkjøringen til parkeringskjelleren og varemottaket til Kiwi-butikken er plassert lengst nord, rett inn fra innkjøringen til eiendommen, for å redusere mulige konflikter mellom gående og kjørende.

50 parkeringsplasser på terreng

Etter byggetrinn én kan Trollåsen senter ha maksimalt 50 parkeringsplasser, som er i henhold til parkeringsnormen.

Tonga sier at etter at det nye helsesenteret er bygget og før boligene kan realiseres er det, etter kommunens anmodning, foreslått å rive sidebygget med legesenteret og tannlegesenteret.

Det frigjorte arealet foreslås å bruke til etablering av 40 parkeringsplasser på terreng. Ti ytterligere parkeringsplasser er foreslått å videreføre foran dagens hovedbygg med Kiwi.

– Vi er klar over at det er i strid med bestemmelsen i kommuneplanen å legge alle parkeringsplassene på terreng, men det er flere grunner til at vi mener det må aksepteres som en midlertidig løsning, sier Ketil Kiran, sivilarkitekt i ARCHUS arkitekter.

Ifølge mulighetsstudien vil parkeringskjelleren for 40 biler påføre prosjektet en merkostnad på anslagsvis 15 til 20 millioner kroner.

– Dette må vi vente til byggetrinn to, sier Tonga.

"Prosjektet vil ikke kunne bære en slik merkostnad, og det vil dermed ikke kunne finansieres. Konsekvensen vil med stor sikkerhet være at helsesentret flytter ut og at det tilbudet som er bygd opp gjennom flere tiår vil forsvinne", står det i dokumentet.

– Åpenbart urimelig

Etablering av nedkjøringen til en parkeringskjeller under helsesenteret vil også ødelegge muligheten for å etablere torget i første byggetrinn.

– Det er innlysende at eiendommen ikke kan ha to parkeringskjellere (under helsesenteret og under butikken) med hver sin nedkjøringsrampe, og å pålegge grunneier å etablere en p-kjeller som en midlertidig løsning, er åpenbart urimelig, sier Kiran.

Arkitekten mener at de oversendte skissene imøtekommer de signalene som kommunen ga i møtet 5. juni, og at planene for en full utnyttelse av eiendommen er i samsvar med føringer og krav gitt i kommuneplanen.

PLANSKISSE FOR FØRSTE BYGGETRINN. Sidebygningen er revet og erstattet med cirka 40 parkeringsplasser på terreng. Skisse: ARCHUS arkitekter
PLANSKISSE FOR FØRSTE BYGGETRINN. Sidebygningen er revet og erstattet med cirka 40 parkeringsplasser på terreng. Skisse: ARCHUS arkitekter

– Spennende planer

Nadia Ghouas (50) fra Mastemyr synes planene om et nytt helsehus og et torg høres spennende ut.

– Det blir fint med et bedre helsetilbud og et nytt samlingssted her lokalt. Jeg er veldig glad for at vi har en nærbutikk på Trollåsen og jeg bruker tilbudet med fysioterapeutene her. Jeg er også veldig fornøyd med de gode parkeringsmulighetene i dag, sier hun.

FORNØYD SOM KUNDE: Nadia Ghouas (50) fra Mastemyr. Foto: Yana Stubberudlien
FORNØYD SOM KUNDE: Nadia Ghouas (50) fra Mastemyr. Foto: Yana Stubberudlien

Du kan si din mening

Du kan stille spørsmål eller sende innspill til ARCHUS arkitekter AS v/ Ketil Kiran (Pilestredet 75 C, 0354 Oslo eller til [email protected]).

Fristen for å sende innspill til planforslaget er 19. oktober 2020.