Skal selge Kolbotnveien 23 for 73 millioner

Den aktuelle eiendommen, som ligger vis-a-vis gamle rådhus på Kolbotn, er i kommunal eie og skal nå selges.

For cirka ett år siden ble det inngått en avtale mellom kommunen og Foss & Co Eiendomsmegling. Sistnevnte skal bringe en milliard kroner i kommunekassen ved å selge kommunale eiendommer i Nordre Follo i 2020-2023.

– Eiendommen Kolbotnveien skal legges ut for salg nå. Vi forventer å få 73 millioner kroner for den. Aktuelle kandidater skal kontaktes direkte. Den offentlige annonseringen vil ikke skje før august. Det er fordi at det må tilrettelegges for visningene og alt av dokumentasjonen må klargjøres, sier daglig leder Anders Foss og megler Ann-Kristin Nordgaard i Foss & Co Næringsmegling.

– Naturlig å kontakte Citycon

Ifølge Anders Foss (58) kan salgsprosessen være sluttført i løpet av august-september.

– Hvem kan være aktuelle kandidater?

– Det kan være store institusjonelle investorer eller andre investorer som driver med forvaltning av slike eiendommer. Det er for eksempel naturlig å kontakte Citycon, som er gårdeier av Kolbotn Torg, men vi vil ikke gå ut med noen andre navn ennå, sier 58-åringen fra Sofiemyr.

Han påpeker at selv om eiendommen Kolbotnveien 23 er koblet sammen med Kolbotn Torg, "lever det sitt eget liv", og det ikke er nødvendigvis Citycon som kommunen skal selge eiendommen til.

– Det er prisen én vil betale for denne eiendommen som er viktigst for oss, sier Foss.

20 til 40 millioner mer ved utbygging

I takstdokumentet, utarbeidet av uavhengig takstmann Tom Gunnar Olsen for Nordre Follo kommune i midten av april, står det at markedsverdien på den aktuelle eiendommen er på 72.210.000 kroner.

Eiendommen benyttes i dag som kontor. Eventuelt utbyggingspotensiale er ikke vurdert i takstdokumentet, men takstmannen påpeker at ved en transformering av eiendommen til bolig, vil dette gi en høyere verdi.

"De omkringliggende eiendommer har i dag en andel med bolig. For denne eiendommen er det ved dagens regulering ikke mulig, uten at en omregulering av eiendommen blir gjennomført. Verdien på dette potensialet krever en nøyere gjennomgang av eiendommen, men potensialet vurderes å ligge fra 20 til 40 millioner kroner", skriver Olsen.

33 år gammel

I konklusjonen påpekes han at eiendommen er en tidsmessig næringslokale beliggende i Kolbotn sentrum. "Det er noe usikkert hvordan markedet for kontoreiendommer vil bli i tiden som kommer, men eiendommer som ligger tett på kollektivknutepunkter vil alltid være ettertraktede", skriver takstmannen.

Han har vurdert vedlikeholdet ut i fra bygningens alder. Kontorbygningen, som er på 3.511 kvadratmeter i areal, er fra 1988, men i 2014 ble ventilasjonsanlegget fornyet.

Bygningen har tre etasjer med kontorlokaler, tilhørende møtelokaler og andre fasiliteter.

Garasjekjelleren, som er på 1.859 kvadratmeter i areal, består av 49 p-plasser hvor av Kolbotn Torg boligsameie har fått overdratt seks p-plasser og har rett til å erverve evigvarende bruksrett til ytterligere syv p-plasser.

Kontorbygningen har en teknisk verdi på 84,4 millioner kroner. Tomten, som har et areal på 8.572,7 kvadratmeter, har en verdi på 9 millioner kroner.

Leier ut for 6 millioner kroner

I dokumentet påpekes det at leieprisene i Kolbotn sentrum har vært gode i de senere årene. Kontorbygningen har per i dag ledige lokaler på 136 kvadratmeter, som kan gi inntekter på drøye 200.000 kroner per år. Resten av bygget (3.375 kvadratmeter i areal) leies ut for snaue 6 millioner kroner per år.

Leiekontraktene opphører litt variert fra leietaker til leietaker, men senest innen utgangen av 2026.

Avtalen med Solgården legesenter, som leier 320 kvadratmeter i fjerde etasje, utgår i slutten av 2025, mens avtalen med Follo Kiropraktorsenter AS, som leier 92 kvadratmeter, utgår i slutten av 2026.

– Ingen av dagens leietakere vil bli berørt av salget, presiserer Anders Foss.

Han sier Kolbotn helsestasjon vil fortsette i første etasje i hvert fall i tre år til.

– Avtalen med barnevernet, som holder til i femte etasje, går ut i 2022. Etterpå skal de flytte til Ski. Nye muligheter, som er et jobb- og aktivitetssenter og helsetjeneste for flyktninger, skal fortsette i første etasje frem til mars 2022, sier Foss.

Tjener 5 millioner kroner per år

Ifølge takstdokumentet, ble det registrert merker etter fukt på vegger i trapperommet under bakkeplan, og vegger/tak i garasjekjelleren. Det ble også stedvis registrert fuktskjolder i himling ved ventiler for ventilasjonsanlegget.

Vedlikeholdsutgiftene er anslått til 440.000 per år, og med administrasjonskostnadene på 200.000 kroner og forsikring på 80.000 kroner, sitter kommunen igjen med de årlige inntektene på snaue 5 millioner kroner per år.

Ifølge gjeldende planbestemmelser kan første etasje brukes til forretninger eller publikumsrelaterte virksomheter, mens etasjene oppover er regulert til kombinerte formål (bolig, kontor, bevertning, forretning).

Vedtok å selge for 94,5 millioner kroner i år

Rammeavtalen med Foss & Co Eiendomsmegling/ Foss & Co Næringsmegling, som ble inngått for rundt ett år siden, har en verdi på inntil 4 millioner kroner.

Avtalen går over fire år (varer i to år, men har opsjon på forlengelse i ytterligere ett og ett år). Avtalen gjelder bistand til kjøp, salg og leie av kommunale eiendommer.

I midten av juni ble saken "Salg av kommunale eiendommer – status og oppfølging" behandlet i kommunestyret. I denne saken fremgår budsjetterte inntekter i Strategi- og handlingsplanen i Nordre Follo for 2021-2024, sett opp mot estimerte inntekter fra salg av eiendommer med salgsvedtak i kommunestyrets sak 101/20 og 162/20.

Ifølge det ovennevnte dokumentet skal kommunen selge kommunale eiendommer for nesten en halv milliard kroner (493.800.000), hvorav for 94,5 millioner kroner i 2021, 252,5 millioner kroner i 2021, 126.800 millioner kroner i 2023 og 20 millioner kroner i 2024. Det forventes også å selge for 369 millioner kroner fra 2025 og utover.

Skulle selge for 350,5 millioner i 2021

Ser vi på kommunens planer knyttet til salv av kommunale eiendommer for ett år siden, ser vi at de var mye større enn nå.

I 2020-2023 skulle kommunen selge kommunale eiendommer for nesten en milliard kroner, hvorav for 227,7 millioner kroner i 2020, 350,5 millioner kroner i 2021 og 198 millioner kroner i 2022.

Det ovennevnte betyr at kommunen opprinnelig skulle selge for over en halv milliard i 2020-2021, det vil si det dobbelte av det som er vedtatt nå.

Solgte for kun 17.650.000,- istedenfor 94,5 millioner

Siden rammeavtalen med Foss & Co ble inngått i fjor sommer har kommunen kun solgt følgende kommunale eiendommer, for totalt 17.650.000 kroner:

• Enebolig - Christian Sindings vei 20 (8,6 millioner kroner)
• Tomt i Klaus Egges vei 34 (5,5 millioner kroner)
• Leilighet i Kornmoenga 24 (1.750.000)
• Leilighet i Oppegårdveien 207 på Langhus (1,8 millioner kroner).

Oversikten viser også at kun én av de solgte eiendommene tilhørte tidligere Ski kommune, og den lille leiligheten utgjør kun drøye 10 prosent fra salget. Mesteparten av det som er solgt hittil tilhørte gamle Oppegård kommune.

– Hvorfor har dere solgt så lite hittil?

– Det er kommunen som bestemmer hva som skal selges. Vi har ingen usolgte oppdrag fra Nordre Follo kommune per i dag, forklarer Anders Foss.

Les også: Skal bringe en milliard kroner i kommunekassen