"KOMBO-SPREKK": Kolbotn omsorgsboliger (KOMBO) skulle koste 378 millioner kroner da kommunestyret bevilget midler til dette prosjektet sommeren 2016, men budsjettet har sprukket med 50,5 millioner kroner i løpet av de fire årene. Foto: Yana Stubberudlien
"KOMBO-SPREKK": Kolbotn omsorgsboliger (KOMBO) skulle koste 378 millioner kroner da kommunestyret bevilget midler til dette prosjektet sommeren 2016, men budsjettet har sprukket med 50,5 millioner kroner i løpet av de fire årene. Foto: Yana Stubberudlien

Derfor sprakk KOMBO

Her forklarer kommuneadministrasjonen hva som gikk galt med prosjektet Kolbotn omsorgsboliger (KOMBO), slik at det sprakk med 50,5 millioner kroner.

Publisert Sist oppdatert

Kolbotn omsorgsboliger (KOMBO) skulle bygges for 72 beboere og koste 378 millioner kroner, ifølge kommunestyrets vedtak fra 20. juni 2016.

HADDE STÅLKONTROLL FREM TIL HØSTEN 2018: I Oppegård Avis fra 27. september 2018 kunne du lese at kommunen på den tiden hadde stålkontroll på det økonomiske rundt prosjektet.
HADDE STÅLKONTROLL FREM TIL HØSTEN 2018: I Oppegård Avis fra 27. september 2018 kunne du lese at kommunen på den tiden hadde stålkontroll på det økonomiske rundt prosjektet.

Byggingen av Kolbotn omsorgsboliger (KOMBO) ble påbegynt som planlagt i oktober 2017, men "byggearbeidene viste seg raskt å møte utfordringer", skriver kommuneadministrasjonen i saksfremlegget til formannskapet, som skulle behandle saken 4. februar.

Da Oppegård Avis ble invitert på befaring i september 2018, kunne daværende prosjektsjef Alan Raouf og tidligere prosjektleder Aud Val (virksomhetsleder for byggeprosjektene i Nordre Follo nå) opplyse oss om at kommunen hadde god kontroll på fremdriften og økonomien rundt prosjektet.

– Det er flere som passer på at budsjettrammen overholdes. Prosjektet møtte på noen uforutsette utfordringer med grunnforholdene i starten, men det ligger per dags dato innenfor den vedtatte budsjettrammen. Vi har en veldig dyktig organisasjon som jobber med dette, med fire byggeledere i ulike stillinger som følger opp det økonomiske og passer på at budsjettrammen overholdes, sa prosjektsjefen i slutten av september 2018.

Les også: Sprakk med 50,5 millioner kroner

Forsinkelse på ett år

Planlagt ferdigstillelse var opprinnelig i januar 2019, men bygget ble ferdigstilt i januar 2020, det vil si ett år senere enn planlagt.

Denne forsinkelsen ga også økte kostnader for prosjektadministrasjon, i hovedsak innleid byggeledelse og interne kostnader til prosjektledelse, ifølge kommunen.

Les også: Sprakk med 50,5 millioner kroner

Undervurderte kompleksitet

Kommunen nevner følgende utfordringer som dukket opp "raskt etter oppstart av byggearbeidene":

  • Grunnforholdene var ikke som forutsatt, og dette påvirket også riggforholdene.
  • Byggets kompleksitet viste seg også å være undervurdert.
  • Kombinasjonen av maksimal utnyttelse av tomten, lite rette vinkler samt bruk av massivtre der det fortsatt var lite erfaring, spesielt i bygg med så høy risiko- og brannklasse, var krevende.
  • På grunn av spennvidder og bruken i første etasje var bygget også planlagt med en kombinasjon av stål, betong og massivtre som ga utfordringer i overganger mellom de ulike materialene.
  • Det var også valgt å gjennomføre prosjektet som en generalentreprise. Det vil si at kommunen som byggherre sitter med alt ansvar for detaljprosjekteringen.
  • Kommunen hadde inngått kontrakt med eksternt rådgiverfirma som sto ansvarlig for detaljprosjekteringen. Forholdene beskrevet ovenfor medførte en rekke endringskrav fra entreprenør vedvarende gjennom hele prosjektet. En del krav ble godkjent som berettiget fortløpende, men mange krav ble i utgangspunktet avvist.

Prosjekteringsfeil

Kommunen skriver at prosjektorganisasjonen tok tidlig tak i det ovennevnte og jobbet aktivt sammen med de ansvarlige for detaljprosjekteringen, for å søke å minimere konsekvensene samtidig som kommunen også sendte varsel om det de mente var prosjekteringsfeil.

Videre nevner kommunen flere utfordringer som førte til økonomiske konsekvenser for prosjektet:

  • Underveis i byggingen ble det nødvendig å gjennomføre fire forhandlingsrunder med entreprenør der det ble fremforhandlet økonomisk kompensasjon og/eller fristforlengelse for en rekke krav som det var uenighet om.
  • Forhandlingene ble da løftet opp på nivå over prosjektledelsen hos de respektive partene. Dette var nødvendig for å skape noe mer forutsigbarhet samt arbeidsro for prosjektorganisasjonen, og for at uenighetene ikke skulle ligge og eskalere frem mot sluttoppgjøret.

Meldte inn behov for ekstra bevilgninger vinteren 2018

Ifølge administrasjonens saksfremlegg til formannskapet fra 4. februar 2020 ble det først i løpet av vinteren 2018 klart at utviklingen i prosjektet var slik at det ikke ville være mulig å gjennomføre prosjektet innenfor vedtatt budsjettramme.

Dette ble varslet første gang i månedsrapport for desember 2018, ifølge kommunen.

"Prosjektet er så langt fremskredet at det ikke er hensiktsmessig å stoppe prosjektet eller gjennomføre store kutt. Utviklingen er også slik at det er vanskelig å anslå hvor stor overskridelsen vil bli", skriver kommunen i saksfremlegget i februar 2020.

Bygget ble overtatt av kommunen i januar 2020, med en forsinkelse på ett år, og ble åpnet i juni 2020.

Holdt hemmelig i over to år

Budsjettoverskridelsene er på totalt 50,5 millioner kroner og fordeler seg slik:

  • 26,2 millioner kroner brutto i 2019.
  • 22,9 millioner kroner brutto i 2020.
  • 1,35 millioner kroner brutto i 2021.

Absolutt alle budsjettoverskridelsene var holdt hemmelig frem til februar 2020, men ifølge kommunen var formannskapet informert hele tiden.

Les også: Holder budsjettsprekken hemmelig

– Ansvarlig firma er uenig i vårt krav

Sluttoppgjør fra entreprenør ble mottatt i mars 2020 og kommunen sendte svar på dette i mai 2020. Entreprenør og kommunen var også uenig om sluttoppgjøret.

"Forhandlinger om sluttoppgjøret ble startet i juni 2020. Partene kom til enighet om sluttoppgjøret i november 2020", skriver kommunen i saksfremlegget.

Kommunen forklarer videre at de har sendt krav om erstatning til ansvarlig firma for detaljprosjekteringen i prosjektet for rådgivningsfeil, økonomisk konsekvens av forsinkelser og refusjon av honorar.

"Varsel om feil er sendt ved flere anledninger gjennom byggeperioden. Kravet må ses som et forhandlingsutspill. Kravet ble sendt i april 2020. Kommunen mottok svar på kravet rett før jul 2020, og vi har ikke rukket å gå gjennom og vurdere dette med advokat, men ansvarlig firma er uenig i vårt krav", skriver kommunen i saksfremlegget.

Saksfremlegget avsluttes med følgende:

"Bygget er levert med god kvalitet og fremstår som et signalbygg i Kolbotn sentrum. Vi har underveis i byggingen hatt besøk fra flere andre kommuner som alle uttrykte begeistring for løsninger og kvaliteter i bygget. Bygget ble kåret til årets helsebygg i 2019".

Fakta om KOMBO:

  • Byggets innhold består av 72 leiligheter, base for hjemmetjenesten, dagaktivitetssenter for 20 brukere, kafe, treningsrom, parkeringskjeller, vaskeri samt takterrasse.
  • Det var vedtatt maksimal utnyttelse av tomten innenfor gjeldende reguleringsplan og byggelinjer. Dette er til fulle etterfulgt av arkitekten.
  • Bygget er formet med ønske om at det innvendig ikke skal være institusjonspreg med monotone korridorer.
  • Utvendig er bygget et resultat av et ønske om en variert form. De ulike vinklene og variasjonen i bygningen skal også gjøre at lysforholdene er gode både for innvendige og utvendige oppholdsarealer.
  • Bygget har god miljøprofil med blant annet utstrakt bruk av massivtre, passivhus standard, fjernvarme, energisparende og kompakt design, vinduer med god isolasjonsevne og sedumstak.
  • Det er også lagt god vekt på universell utforming, alle leiligheter er tilrettelagt for rullestol, manuelt justerbare kjøkkenbenker, hev/senk mulighet toalettbad, 10 leiligheter med sideforskyvbar vask på badet samt belysning, kontraster og løsninger som er gode for svaksynte.