MESTEPARTEN TIL BARNEFAMILIER: – Vi har størst tro på en blanding av barnefamilier, 50-åringene som er lei av enebolig, men ikke er helt klar for leilighet ennå, og besteforeldre, men ønsker at barnefamiliene skal utgjøre mesteparten av innflytterne, sier sier utviklingsdirektør i Solon Eiendom, Tom André Svenning-Gultvedt. Foto: Yana Stubberudlien
MESTEPARTEN TIL BARNEFAMILIER: – Vi har størst tro på en blanding av barnefamilier, 50-åringene som er lei av enebolig, men ikke er helt klar for leilighet ennå, og besteforeldre, men ønsker at barnefamiliene skal utgjøre mesteparten av innflytterne, sier sier utviklingsdirektør i Solon Eiendom, Tom André Svenning-Gultvedt. Foto: Yana Stubberudlien

– Vi kan starte å bygge ut Fløysbonn i 2024-2025

Etter å ha kjøpt Fløisbonnveien 6 for 95 millioner kroner, sitter Solon Eiendom ASA nå med rundt 100 mål som de vil utvikle med 800 til 1200 nye boliger.

Publisert Sist oppdatert

– Vi vil utvikle Fløysbonn med nye boliger og bygge et godt oppvekstmiljø for barn og unge, men vi er helt avhengig av at kommunen bygger nok skole- og barnehageplasser, og at KIL kommer i gang med idrettshallene og de nye banene, sier utviklingsdirektør i Solon Eiendom, Tom André Svenning-Gultvedt.

I slutten av august kjøpte de næringseiendommen Fløisbonnveien 6, som ligger like ved Jernia-bygget på Fløysbonn. Det ble solgt for 95 millioner kroner fra Akzo Nobel Coatings AS (red. anm.: Les mer om selskapet i faktaboksen på siden) til Fløisbonnveien 6 AS, som er datterselskapet til Solon Eiendom ASA.

Akzo Nobel Coatings AS:

  • Et aksjeselskap som er registrert med virksomhet/forretningsområde "dekorative malinger".
  • Holder til i Fløysbonnveien 6 på Sofiemyr.
  • Driver med produksjon, markedsføring, salg og distribusjon av maling, lakk og andre lignende produkter av enhver art til bruk i industri, offshore, marine- og yacht-sektor, samt annen virksomhet som naturlig hører sammen med dette.
  • Ble opprettet i 1987.
  • Har 67 ansatte per i dag.
  • Eies i sin helhet av er et nederlandsk kjemisk industrikonsern, Akzo Nobel. Konsernet, som har et hovedkontor i Arnheim, har produksjon i over 80 land innen områdene kjemikalier, maling, lakk og lim. De hadde en omsetning på ca. 14,5 milliarder euro og 35 700 ansatte i 2017.
  • Visste du at Akzo Nobel er en av verdens største produsenter av salt og verdens største produsent av maling og andre produkter for overflatebehandling (merker som Sikkens, Sadolin, Nordsjö, Schönox, Casco)?

– Vi ser på dette kjøpet som på en stor investering, sier Svenning-Gultvedt.

Tre eiendommer

Eiendommen i Fløisbonnveien 6, som er på rundt 12 mål i areal, er en del av det såkalte utbyggingsfeltet B7 på Fløysbonn. Solon Eiendom eier nesten 100 mål av det totale arealet til feltet, som er på 134 mål.

– Det gjenstår bare tre eiendommer (de ligger nordøst for det nye krysset som etableres i Taraldrudveien for tiden). Hele feltet skal gjennom en omregulering, og dette vil skje uavhengig om vi kjøper de tre eiendommene eller ikke, sier utviklingsdirektøren.

Trakk innsigelse etter mekling

Da kommuneplanen for 2019-2030 var under behandling i 2019, kom det blant annet en innsigelse fra Fylkesmannen i Oslo og Viken, som reagerte på de store boligplanene for B7.

Fylkesmannen mente at utbyggingen av B7 ville føre til en økning i personbiltrafikk, og at forslaget ikke var i tråd med den regionale planen, og da heller ikke i tråd med statlige planretningslinjer for bolig-, areal-, og transportplanlegging.

I innsigelsen ble det også påpekt at området ligger utenfor det prioriterte utbyggingsområdet, og det er lengre enn en kilometer til den nærmeste jernbanestasjonen (Solbråtan) og over to kilometer til Kolbotn stasjon.

"Området B7 er i tillegg støyutsatt og ligger innenfor både gul og rød støysone langs Kongeveien og Taraldrudveien, og området lengst øst vil også være støyutsatt fra beredskapssenteret og ligger her i gul støysone. Det er svært uheldig at det legges ut områder for ny støyfølsom bebyggelse i områder som ikke er egnet til dette", skrev Fylkesmannen.

Fire måneder senere, i april 2019, gjennomførte kommunen en mekling hos Fylkesmannen, som resulterte i at Fylkesmannen trakk sin innsigelse.

2500-3000 nye innbyggere

I den gjeldende kommuneplanen for Nordre Follo (2019-2030) er feltet B7 lagt inn som fremtidig boligformål, men kommunen har vedtatt at arealbruken skal tas stilling til i en områderegulering hvor man ser på en transformasjon av hele næringsområdet øst for Sam Eides vei.

Den tidligere eieren av Jernia- og DSV-tomtene (utgjør mesteparten av B7), Loe Utvikling AS, ønsket å bygge ut Jernia- og DSV-tomtene med rundt 400 til 500 boliger for mellom 1000 og 1250 nye innbyggere, primært for barnefamilier.

FRA 500 TIL 1200 BOLIGER: Forrige eier av DSV- og Jernia-tomtene ønsket å bygge ut tomtene med opptil 500 boliger for 1000-1250 innbyggere. Illustrasjonen viser en blanding av rekkehus, punkthus og mindre leiligheter. Planområdet har siden den gang blitt større og den nye eieren vil bygge ut hele feltet med opp til 1200 boliger for over 2500 innbyggere. Illustrasjonen viser den tidligere planen (for opptil 500 boliger). Foto: ISEE Communications AS/Kristoffer Sandenture og Asplan Viak
FRA 500 TIL 1200 BOLIGER: Forrige eier av DSV- og Jernia-tomtene ønsket å bygge ut tomtene med opptil 500 boliger for 1000-1250 innbyggere. Illustrasjonen viser en blanding av rekkehus, punkthus og mindre leiligheter. Planområdet har siden den gang blitt større og den nye eieren vil bygge ut hele feltet med opp til 1200 boliger for over 2500 innbyggere. Illustrasjonen viser den tidligere planen (for opptil 500 boliger). Foto: ISEE Communications AS/Kristoffer Sandenture og Asplan Viak
FUGLEPERSPEKTIV: Her kan du se en mulig transformering av planområdet til DSV- og Jernia-tomtene, slik den forrige eieren av disse to tomtene foreslo. Foto: A-lab, Topic Architecture og Asplan Viak
FUGLEPERSPEKTIV: Her kan du se en mulig transformering av planområdet til DSV- og Jernia-tomtene, slik den forrige eieren av disse to tomtene foreslo. Foto: A-lab, Topic Architecture og Asplan Viak

Solon Eiendom ASA, som kjøpte de to store næringseiendommene for en halv milliard kroner i 2019, har siden den gang kjøpt flere nye eiendommer øst for Jernia- og DSV-tomtene, og vil nå bygge ut hele feltet med mellom 800 og 1200 boliger, ifølge utviklingsdirektøren i selskapet.

Med et gjennomsnitt på 2,15 personer per privathusholdning, kan det være snakk om 1720 til 2580 nye innbyggere. Bruker vi et gjennomsnitt på 2,5 personer per privathusholdning, slik kommunen beregnet forrige gang, kan det være rundt 3000 nye innbyggere på B7.

Les også: Store planer for Sofiemyrveien 10

Dette sier gjeldende kommuneplan (2019-2030) om feltet B7:

  • Arealet er på ca. 134 dekar og er lagt inn i kommuneplanen som fremtidig boligformål.
  • Arealbruken skal tas stilling til i en områderegulering hvor man ser på en transformasjon av hele næringsområdet øst for Sam Eides vei.
  • Utviklingen skal bygge på følgende føringer:
  • 1. Variert boligtypologi – også boliger tilpasset barnefamilier.
  • 2. Lavere utnyttelse enn innenfor de prioriterte utbyggingsområdene.
  • 3. Gode utearealer – sees i sammenheng med utearealet nord for Fløisbonnveien.
  • 4. Bygge opp om en trafikksikker krysning i Kongeveien.
  • 5. Vurdere areal til barnehage.
  • 6. Offentlig tilgjengelig nærmiljøanlegg som supplerer tilbudet i Sofemyr idrettspark.
  • 7. Gode, godt plasserte bussholdeplasser.
  • 8. Turveier og brede veidrag ut til marka.
  • 9. Vurdere hvilke muligheter Fløysbonn gård har i forhold til parsellhager, besøksgård etc.
  • 10. Legge til rette for miljøvennlig transport - bysykler.
  • 11. Utfartsparkering til lysløyper/ turveisystemet.
  • 12. Vurdere å stenge avkjøring fra Fløisbonnveien og legge til rette for hovedatkomst fra Taraldrudveien.
  • 13. Støy fra beredskapssenteret vurderes tidlig i planleggingen.
  • 14. Gode gang- og sykkelveiforbindelser til Kolbotn.
  • 15. Krav om felles planlegging med tilgrensende næringsareal.
  • 16. Ny rundkjøring i Taraldrudveien skal være på plass før området kan utvikles.
  • 17. Krav om felles planlegging med det øvrige næringsområdet øst for Sam Eides vei.
  • 18. Sykkelvei med fortau langs Sønsterudveien ned til Skiveien skal være sikret gjennomført før utbygging.

Variert boligtypologi med lavere utnyttelse

Gjeldende kommuneplan sier at den fremtidige utviklingen av B7 skal bygge på blant annet følgende føringer:

  • Det skal være variert boligtypologi – også boliger tilpasset barnefamilier.
  • Det må også legges for lavere utnyttelse enn innenfor de utbyggingsområdene som er prioritert i gjeldende kommuneplanen.

Områdeplaner til revisjon

Fremtidig utbygging av det aktuelle feltet skal drøftes på et temamøte i utvalget for areal, klima og byggesak i Nordre Follo tirsdag 3. november.

Temaet skal være "Områdeplaner og revisjon. Utbygging i Kolbotn sentrum, Sønsterudveien og Fløysbonn".

Selve saken om hvilke utbyggingsområder som skal prioriteres i tiden fremover, skal først behandles politisk i desember i år.

Dette skal ses da i sammenheng med den pågående saken om skoletilhørighet (forslaget om endringene av skolekretsgrensene som har høringsfristen 30. november) og kapasitet på teknisk og sosial infrastruktur.

Etterpå skal saken behandles i sammenheng med Behovsplan 2.0 og Langsiktig driftsanalyse og investeringsplan (LDIP), som skal legges frem til politisk behandling våren 2021 i utvalgene og i juni 2021 i kommunestyret.

Les også: Skal prioritere nye utbyggingsområder

Kan starte å bygge ut B7 i 2024-2025

Tom André Svenning-Gultvedt sier de kan starte å bygge ut B7 tidligst i 2024-2025.

– Vi har planer om å sette i gang med områdeplanen i 2021 etter at LDIP er ferdig behandlet av kommunen (red. anm.: våren/sommeren 2021). Områdereguleringen vil ta ett til tre år, og parallelt må det jobbes med infrastruktur. Det er fullt mulig å sette i gang med utbyggingsprosjektet vårt raskt, men da må vi vite konkret når den nye skolen på Sofiemyr kan stå ferdig og om den vil ha kapasitet til flere barn, sier utviklingsdirektøren.

Blir ingen industribedrifter på sikt

JERNIA-BYGGET: Solon Eiendom er i dialog med WANG Ung (en privat ungdomsskole med særskilt profil rettet mot idrett og aktivitet) om leie av disse lokalene på Fløysbonn.
JERNIA-BYGGET: Solon Eiendom er i dialog med WANG Ung (en privat ungdomsskole med særskilt profil rettet mot idrett og aktivitet) om leie av disse lokalene på Fløysbonn.

– Når vi skal bygge ut feltet med nye boliger, ønsker vi å etablere en kafé og et bakeri samt å beholde flere av leietakere på stedet, blant annet den private ungdomsskolen Wang Ung, som ønsker å begynne hos oss som leietaker, men også Atlet Fysio og litt næring, men det blir ingen industribedrifter som i dag, understreker Svenning-Gultvedt.

Han påpeker at Akzo Nobel Coatings, som har hatt Fløysbonnveien 6 som hovedkontor i Norge i mange år, skal fortsette på stedet som leietaker i minst fem år, med mulighet for forlengelse i ytterligere fem år.

Ønsker WANG Ung i Jernia-bygget

Når det gjelder WANG Ung som ønsker å etablere seg i nærheten av idrettsparken på Sofiemyr, sier Svenning-Gultvedt at Solon Eiendom er i tett dialog med WANG Ung.

Oppegård Avis har tidligere skrevet at den private ungdomsskolen, som har en særskilt profil rettet mot idrett og aktivitet, trenger egnede lokaler på 1250-1500 kvadratmeter i areal. Ifølge søknaden planlegges oppstart høsten 2021 med 62 elever på 8. trinn, med søknadsfrist for opptak innen 1. mars 2021. Skoleåret 2023-2024 vil de ha full drift med inntil 190 elever på 8.-10. trinn.

– De venter fortsatt på konsesjon fra Utdanningsdirektoratet, men vi er i dialog om et samarbeid og vil gjerne tilrettelegge for leie av egnede skolelokaler i Jernia-bygget på Fløysbonn, slik at de kan starte skolen til høsten. Vi klarer å pusse opp lokalene raskt om det er behov for dette, sier han.

Les også: WANG Ung har fortsatt håp om å etablere ny skole på Sofiemyr

Barnefamiliene i fokus

– Hvem blir målgruppen for de nye innflyttere til B7?

– Vi har størst tro på en blanding av barnefamilier, 50-åringene som er lei av enebolig, men ikke er helt klar for leilighet ennå, og besteforeldre, men ønsker at barnefamiliene skal utgjøre mesteparten av innflytterne. Vi ønsker at det skal bygges rundt idrettsmiljøet til KIL som er en av de største klubbene i landet, rundt mulighetene marka byr på samt nærheten til sentrum og de gode kollektivforbindelsene i området, sier Svenning-Gultvedt.

Ingen barnefamilier i leilighetene ved Storebukta

Kolbotn skole skulle aldri ha vært utvidet til så stor overkapasitet når det ikke er så mange barnefamilier som flytter inn til Kolbotn. Denne saken er en fallitterklæring for kommunen... Det er behov å se helhetlig på hvor barnefamiliene ønsker å bosette seg og hva som er viktig for dem.

Tom André Svenning-Gultvedt, utviklingsdirektør i Solon Eiendom

– Hva slags boliger ønsker dere å bygge her?

– Det er for tidlig å si, men det blir en kombinasjon av leiligheter og rekkehus. Vi ser ikke på utformingen av bygningene ennå, men danner en oversikt over nettverket av de naturlige ferdselsårene gjennom feltet. Selve volumet skal tegnes inn på et senere tidspunkt. Selve områdeplanen venter vi med til litt senere fordi administrasjonen i kommunen ikke har kapasitet til dette akkurat nå, sier utviklingsdirektøren.

Han sier det er primært barnefamiliene som har kjøpt de 27 nye townhousene/ rekkehusene de har bygget ved Storebukta.

48 LEILIGHETER I SØNSTERUDVEIEN: Solon Eiendom ASA eier også bensinstasjonstomten i Sønsterudveien 30, som ble kjøpt våren 2012 med tanke på boligutvikling. Tidligere hadde de planer om å bygge ut tomten med 48 leiligheter, fordelt på tre boligblokker med høyde på fem til syv etasjer, men denne planen ble lagt på is frem til nå.
48 LEILIGHETER I SØNSTERUDVEIEN: Solon Eiendom ASA eier også bensinstasjonstomten i Sønsterudveien 30, som ble kjøpt våren 2012 med tanke på boligutvikling. Tidligere hadde de planer om å bygge ut tomten med 48 leiligheter, fordelt på tre boligblokker med høyde på fem til syv etasjer, men denne planen ble lagt på is frem til nå.

– Det er ingen barnefamilier i leilighetene ved Storebukta som jeg kan erindre, sier Sveining-Gultvedt.

– En fallitterklæring

– Manglende skolekapasitet og manglende treningskapasitet på Sofiemyr påvirker saken vår negativt, sier utviklingsdirektøren i Solon Eiendom.

Han påpeker at for enhver vellykket utbygging er det aller viktigst å ta vare på infrastruktur og de ulike institusjonene som skoler, barnehager og idrettsanlegg.

– Skoler bør bygges der barnefamiliene bosetter seg. Kolbotn skole skulle aldri ha vært utvidet til så stor overkapasitet når det ikke er så mange barnefamilier som flytter inn til Kolbotn. Denne saken er en fallitterklæring for kommunen. De har bommet på hele behovsanalysen, det er ikke så mange småbarnsforeldre som flytter til sentrumsleiligheter. Det er behov å se helhetlig på hvor barnefamiliene ønsker å bosette seg og hva som er viktig for dem. Det virker som at den nye kommunen dessverre ikke har satt seg inn i dette problemet etter kommunesammenslåingen, sier han.

– Men hvordan kan dere bygge ut så mye når infrastrukturen ikke er tilrettelagt for dette?

Oppegård Avis har skrevet om blant annet sprengt skolekapasitet på Sofiemyr, vann- og avløpsnettet med pumpestasjonene som ikke dimensjonert til dagens bebyggelse en gang, samt situasjonen med idretten som mangler treningskapasitet. En del av B7 blir også utsatt for mye støy fra beredskapssenteret.

– Alt dette skal utredes som en del av en videre prosess med omreguleringen, sier Svenning-Gultvedt.

Les også: Ny Sofiemyr skole forsinket til våren