Dette er planen for Sofiemyrveien 10

Næringseiendommen Sofiemyrveien 10, som ligger i Fløysbonn næringspark, har nylig fått ny eier (Gunnar Hvammen), men selskapet Sofiemyrveien 10 AS jobber fremdeles med utbyggingsprosjektet på stedet.

Planen, som var varslet i 2019, ble varslet på nytt for en måned siden, men med flere endringer. Varselet gjelder både oppstart av arbeid med detaljregulering for Sofiemyrveien 10 og oppstart av mulig utbyggingsavtale i forbindelse med opparbeiding av offentlig veiformål på stedet.

Planforslaget ligger nå ute på høring, med frist for å komme med innspill innen søndag 11. september.

– Vi håper på en rask behandling av saken, sier daglig leder i selskapet, Thor Meland.

Ifølge kommunen er dette prosjektet ikke prioritert for 2022, og det kan dessverre bli noe lengre saksbehandlingstid. "Vi vil likevel gjøre vårt beste for at planen skal holde en framdrift som er forventet i en plansak", skriver kommunen til utbyggeren.

Ønsker kombinerte formål

Formålet med planen er å legge til rette for videreutvikling av forretning og handel (i form av plasskrevende varehandel) samt næringsbebyggelse (i form av industri-, håndverks- og lagervirksomhet) på eiendommen.

Det påpekes også at utviklingen av eiendommen vil tilføre vekst i næringsparken og kvaliteter for både ansatte, besøkende og området for øvrig. Det sistnevnte skal tilføres gjennom grøntarealer, arkitektoniske kvaliteter, universell utforming, sykkelparkering og helhetlig utforming av eiendommen.

Alt forutsettes revet

Planområdet er på 15.000 kvadratmeter i areal. Sofiemyrveien 10 består i dag av et næringsbygg som huser kombinasjonen av lager og kontor, samt en midlertidig telthall som fungerer som lager. Begge bygg forutsettes revet, for å kunne erstattes med to nye bygg.

Hovedtyngden av aktiviteter i Fløysbonn næringspark er i dag en kombinasjon av lager og kontor samt detaljhandel, mens Sofiemyrveien 10 er i dag regulert til industri.

Utbyggeren mener at det er hensiktsmessig å knytte formålet på Sofiemyrveien 10 til formålet på naboeiendommen i Kongeveien 49, som består blant annet av vare- og detaljhandel, med leietakere Coop Extra, Kiwi, Plantasjen, Jysk, Biltema, Buddy og Maritim.

– Det er fordi at per i dag ligger Sofiemyrveien 10 som den eneste tomten på sørsiden av Taraldrudveien med reguleringsformålet næring/ industri. Resten av Fløysbonn næringspark sør for Taraldrudveien består av tomter regulert til diverse kombinerte formål, forklarer Maia Hodne i Crux Arkitektur AS, som representerer forslagsstilleren.

Uten underjordisk p-kjeller

I et møte med kommunen i september 2020 fikk kommunen vite av grunneieren ønsket å gå tilbake til planforslaget fra 2017. Dette med bakgrunn i at det ikke er økonomisk bærekraftig å bygge et næringsbygg med en underjordisk parkeringskjeller med innkjøring fra Sofiemyrveien.

Det ble fra kommunens side gitt uttrykk for behov for en handelsanalyse som tar for seg prinsippet om rett virksomhet på rett sted, konsekvensene av å tillate offentlig/ privat tjenesteyting og en stor andel plasskrevende varehandel på stedet.

Handelslekkasje ut av kommunen

Handelsanalysen, utarbeidet av Visma Analyse AS, konkluderer med at det er stor handelslekkasje ut av kommunen og det har vært en betydelig nedgang i omsetning av areal- og plasskrevende varer i både Oppegård og Ski de siste årene.

Underdekningen i kommunen er svært stor for alle varekategoriene som ønskes etablert på eiendommen i Sofiemyrveien 10, ifølge den ovennevnte handelsanalysen, og dette innebærer at innbyggerne i dag reiser ut av kommunen for å få tak i disse varene.

Videre står det at underdekningen er særlig stor innen kategorien "bredt vareutvalg" som tilbys av Europris, Rusta med flere. Den er også svært stor innen byggevarer som tilbys av Biltema, Jula og andre byggevarehus. Og den er svært stor innen elektriske artikler og innbo , byggevarer og innen elektriske artikler og innbo.

Handelsanalysen konkluderer også med at det bør tillates tjenesteyting som ikke er publikumsrettet, altså som ikke bidrar til store strømmer av kunder gjennom dagen, men i stedet tilbud som omfatter timebestilling og annen mindre besøksvolum.

Større utnyttelse av tomten

Utbyggeren ønsker å realisere planen, slik den var skissert i planinitiativet fra 2017, med et hovedbygg på to og en halv etasjer på toppen av kollen, samt et sentralt punktbygg/ lamellbygg på fem etasjer.

Høyder er økt med cirka én meter, sammenlignet med tidligere innsendt planforslag (den maksimale gesimshøyden har økt fra 179 til 180 meter). Skissene legger også opp til en utnyttelse av tomten på 9.000 kvadratmeter i bruksareal, som er en økning på 1.000 kvadratmeter fra det opprinnelige planforslaget.

Økningen baserer seg på handelsanalysens konklusjon, som tilsier en stor underdekning i kategorien "bredt vareutvalg" i Nordre Follo, forklares det av Crux arkitektur AS.

Av de totalt 9.000 kvadratmeter i bruktareal er 4.000 kvadratmeter foreslått til formålet plasskrevende varehandel, mens 5.000 kvadratmeter ønskes avsatt til formålene lager, parkering og kontor.

Med punktbygg

Punktbygget skal strekke seg hele veien ned til nedre nivå på tomten mot Sofiemyrveien i vest. Dette gir mulighet for å etablere publikumsinngang som samhandler med næringsbygget i Kongeveien 49.

Hovedadkomsten for syklister og gående er foreslått fra bakkeplan i Sofiemyrveien. Her skal det etableres sykkelparkering for besøkende, samt HC-plasser på terreng. Det kan bli aktuelt å legge til rette for en snuplass i enden av adkomstveien, ifølge planforslaget.

Avkjøring som i opprinnelig forslag var innkjøring til parkeringsanlegg vil med en slik løsning kun betjene et fåtall biler, ifølge forslaget.

Øvrig parkering er foreslått på øvre nivå med p-plasser på terreng og nedkjøring til parkeringsanlegg delvis under terreng. All varelevering er foreslått på øvre nivå.

40 vs. 120 sykkelplasser til varehandel

Kommuneplanen legger opp til at det skal etableres tre sykkelparkeringsplasser per 100 kvadratmeter i bruksareal for varehandel (120 sykkelparkeringsplasser) på den aktuelle tomten. Målet med den strenge parkeringsnormen er at flere skal sykle og gå til jobb og andre målpunkter i hverdagen. Kommunen påpeker allikevel at det ved plasskrevende varehandel kan fravikes fra normen, men at det må sees nærmere på i planarbeidet.

Forslagsstilleren mener at én sykkelparkeringsplass per 100 kvadratmeter (tilsvarende 40 sykkelparkeringsplasser for varehandelen), er tilstrekkelig for å sikre god sykkelparkeringsdekning på eiendommen.

– Dette er fordi plasskrevende varehandel i stor grad betyr salg av varer som er i en størrelse som krever hjemkjøring med bil, forklarer Maia Hodne i Crux Arkitektur AS.

Ønsket sikre overganger

Utbyggeren ønsket også å ha formålet offentlig/ privat tjenesteyting på eiendommen, men dette ble tatt bort som følge av kommunens føringer. Tjenesteytingen defineres i bestemmelsene til å omfatte treningssenter, fysioterapi, kiropraktor, legesenter og lignende.

Kommunen er negativ til omregulering til offentlig/ privat tjenesteyting på Fløysbonn, siden kommuneplanen setter føringer om at slike formål etableres kun i sentrumsområdene.

Samtidig påpekte kommunen at offentlig/ privat tjenesteyting kunne ha vært aktuelt på sikt, med tanke på boligutvikling av B7-feltet på Fløysbonn (eies av Solon Eiendom i dag) etter 2030, men at dette ville ha vært avhengig av utviklingen i området, også med tanke på sikre krysningspunkter for gående og syklende.